화폐의 시간가치와 부동산 경제성 분석

부동산학에서 화폐의 시간가치는 중요한 개념 중 하나입니다.. 화폐의 시간가치란 돈이 현재와 미래 사이에는 다르게 평가된다는 개념입니다.  이것은 부동산 투자 및 가치평가에서 중요하게 작용합니다. 부동산 투자를 결정 할 때 현재의 지출과 미래의 수익은 이자와 시간을 고려할 때 화폐의 시간 가치가 달라집니다. 서로 다른 시점에서 발생하는 현금흐름을 비교하기 위해서는 현재가치로 계산해야 비교가 가능해집니다.

예를 들어 현재 1억을  가지고 있다고 한다면 이 돈을 은행에 예금해두면 미래에 이자를 받을 수도 있고 돈의 가치는 시간이 지남에 따라 변할 수 있습니다. 그리고 물가상승, 기회비용, 위험 등의 이유로 돈의 가치가 미래에는 현재보다 떨어질 수 도 있습니다. 이처럼 부동산에 투자한 금액이 투자한 시점에 회수되는 것이 아니라 수년 후에 회수되기 때문에 화폐의 시간 가치에 대한 아는 것이 중요합니다. 화폐의 시간가치를 고려하여 현재의 가치와 미래의 가치를 비교하여 투자의 적정성을 판단 해야합니다. 이를 할인율(discount rate)이라고하며 할인율을 적용함으로써 현재 가치와 미래 가치를 비교할 수 있게 됩니다.

화폐의 현재가치와 미래가치

화폐의 현재가치와 미래가치

현재가치 (Present Value, PV)란 미래의 금액이 지금 얼마의 가치가 있는지를 의미합니다. 부동산에서 투자자는 미래에 발생할 현금흐름을 현재 가치로 환산합나다. 이를 위해 할인율을 사용하며, 할인율은 투자의 위험 수준에 따라 달라집니다.

미래가치에서 복리의 이자액을 감하여 할인하는 과정으로 계산합니다.  미래가치 (Future Value, FV)는 현재 금액이 미래에 어느 정도 가치를 갖는지를 나타냅니다. 즉 미래가치는 현재 시점에서의 현금을 미래 시점으로 환산하는 것입니다. 부동산에서는 향후 판매 예상 금액이나 임대료 인상 등이 미래가치에 해당합니다. 미래가치는 원금에 복리이자액을 합산하여 계산합니다. 

일시불의 미래가치는 현재의 일정금액에 대해 이자율을 복리로 더하고 이를 장래 일정 시점의 가치로 환산한 금액입니다. 투자 금액의 현재가치와 미래가치가 동일하지만 이자율에 따라 미래 가치가 변동됩니다. 연금의 미래가치는 일정한 현금흐름이 지속적으로 생길 경우 미래의 시점의 가치 크기를 말합니다.  일시불의 현재가치는 미래에 발생할 현금흐름을 현재 시점의 가치로 환산한 금액을 말합니다. 환산한다는 것은 할인율을 적용하다는 것을 뜻하는데, 할인율은 미래가치를 현재가치와 같게하는 비율입니다. 연금의 현재가치는 미래에 동일한 금액의 수입이 생길경우 일정한 할인율을 이용한 현재가치를 말합니다.

부동산의 경제성 분석

부동산의 경제성 분석 방법은 비할인현금흐름분석과 할인현금흐름분석이 있습니다.

비할인 현금흐름 분석은 부동산 투자의 경제성을 평가하는 중요한 과정 중 하나로 할인율을 고려하지 않고 순현금흐름을 분석하는 방법입니다. 일반 투자가나 금융기관은 투자에 대한 위험과 수익을 평가하기 위한 여러가지 재무 비율을 사용하고, 이러한 비율은 투자 계획이나 수익성 제고를 위한 보조 수단으로 기능하고 있습니다.

비할인 현금흐름 분석을 통해 투자 프로젝트의 순현금흐름이나 이익을 계산하고, 투자의 수익성과 경제성을 평가할 수 있니다.

​​할인 현금흐름 분석은 부동산 투자의 경제성을 평가하는 고급 방법 중 하나로, 시간 가치의 원리를 반영하여 미래의 현금흐름을 현재 가치로 환산합니다. 이는 부동산 투자의 수익성과 투자 결정을 정확히 평가할 수 있는 방법 중 하나입니다.
할인현금흐름 분석은 예측 현금흐름의 계산하고 투자의 위험 수준이나 기대 수익률 등을 고려하여 할인율을 결정합니다. 할인율은 높을수록 현재 가치가 미래 가치에 미치는 영향이 커집니다. 그리고 각 연도의 예상 현금흐름을 할인율을 사용하여 현재 가치로 환산하여 할인된 현금흐름의 계산합니다. 다음으로 할인된 현금흐름을 합산하여 순현재가치(NPV)를 계산합니다. NPV가 양수라면 투자는 수익성이 있다고 판단할 수 있습니다.
내부수익률(IRR)은 투자의 수익률을 나타내며, 기대 수익률과 비교하여 투자의 효율성을 판단합니다. NPV가 0이 되도록 하는 할인율을 찾아내어 내부수익률(IRR)을 계산합니다.

 

NPV(순현재가치)와 IRR(내부수익률)은 부동산 투자 프로젝트의 수익성을 평가하는 데 사용되며 부동산 투자의 경제성을 판단하는 데 도움이 되며, 각각의 장단점이 있습니다.

 

NPV (순현재가치)는 투자에서 발생하는 미래의 모든 현금 흐름을 적절한 할인율로 할인하여 현금가로 표시하는 분석 방법입니다. 즉 투자 프로젝트의 현금흐름을 현재 가치로 환산한 후 초기 투자 비용을 뺀 값이며  NPV가 양수면 투자는 수익성이 있으며, 음수면 손실로 예상할 수 있습니다. 다시말해 NPV는 투자가 현재 가치로 얼마나 가치 있는지를 의미하고, 높은 NPV는 투자의 수익성이 높다는 것을 뜻합니다.

IRR (내부수익률)은 NPV가 0이 되도록 하는 할인율로, 투자의 내부 수익률을 나타내며, IRR이 기대 수익률보다 높으면 투자는 수익성이 있다고 판단할 수 있습니다. IRR은 할인율을 찾아내어야 하기 때문에 NPV보다 조금 더 어려운 지표입니다. 여러 IRR이 나올 수 있으며, 특히 현금흐름이 다양한 부호를 가질 때 문제가 발생할 수 있습니다.

NPV는 할인율을 직접 입력하여 계산하고, IRR은 NPV가 0이 되는 할인율을 찾아내는 차이가 있습니다. 또한  NPV는 현금흐름이 현금의 시간 가치를 고려한 현재 가치로 표현되어 해석이 쉽지만 IRR은 할인율을 찾아내기 때문에 지표 해석이 복잡합니다.