부동산학의 법률적 구분 그리고 용적률과 건폐율

공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률에 의한 구분 - 지목

부동산학에서 중요한 개념 중 하나는 '지목'입니다. '지목'은  토지가 어떤 목적으로 사용되고 있는지를 알려주는 법률적 용어이며, 토지의 용도를 분류하는 기준입니다. 토지의 가치와 이용 가능성을 결정짓는 중요한 요소로 토지를 사용하는 방식에 따라 다양한 지목으로 구분됩니다.지목은 부동산에 대한 소유, 이용, 관리 등에 있어서 중요한 기준입니다.

 

먼저, 지목은 토지의 특성과 용도를 규정함으로써 토지의 관리와 활용에 큰 영향을 미칩니다. 토지의 지목은 토지가 어떤 방식으로 사용될 수 있는지, 어떤 건물이나 시설을 건설할 수 있는지 등을 결정하며, 토지의 가치를 평가하는 데도 중요한 역할을 합니다. 지목은 부동산의 성격과 용도를 명확히 하여 법적으로 구분함으로써, 부동산의 소유, 이용, 전매, 임대 등의 거래와 관리에 있어서 분명한 기준을 제공합니다. 또한, 부동산의 성격과 특성에 따라 각각의 지목에 따라 적용되는 규정과 법률이 다를 수 있고 토지의 개발 가능성과 환경 보호 등의 공공 이익을 고려하여 토지 이용의 균형을 유지하는 데도 중요합니다.

 

지목은 크게 '계획지역 내 지목'과 '계획지역 외 지목'으로 나뉩니다.

 

계획지역 내 지목은 도시계획법에 따라 도시계획이 수립된 지역 내의 토지를 말하며, 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역 등으로 구분합니다. 이들 지목은 각각의 특성에 맞는 활동과 건물 건축이 허용되며, 건축 허가와 토지 이용에 큰 영향을 니다.

 

계획지역 외 지목은 도시계획이 수립되지 않은 지역의 토지를 말하며, 주로 농업, 산림, 자연환경 보호 등의 용도로 사용됩니다. 이들 지목은 토지의 자연적 특성과 환경 보호를 우선시하며, 개발과 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

 

그 다음으로, 지목의 종류를 알아보겠습니다. 대표적으로 주거지역, 상업지역, 산업지역, 농지, 특수지역 등이 있습니다.

주거지역은 주로 주택이나 아파트 등의 주거용 건물이 건설되는 지역을 말합니다. 이러한 지목은 주거 환경을 보호하고 주택 건설을 촉진하기 위해 규제 및 관리가 이루어집니다.

상업지역은 상업 시설이나 상가, 오피스텔 등의 상업용 건물이 설립되는 지역을 의미합니다. 상업지역은 상업 활동을 활성화하고 상업 시설의 집중을 유도하기 위해 관련 법규가 적용됩니다.

산업지역은 공장, 창고, 제조업 시설 등 산업용 건물이 설치되는 지역을 가리킵니다. 이러한 지역은 산업 발전과 관련된 활동을 지원하기 위해 특별한 규제가 적용됩니다.

농지는 농업 생산 활동을 위해 사용되는 지역을 의미합니다. 농지는 농업 및 농촌지역의 발전을 지원하기 위해 보호되고 관리됩니다.

특수지역은 특정한 용도나 목적을 위해 설정된 지역으로, 문화유산지역, 자연보호구역, 관광특구 등이 포함될 수 있습니다. 

 

이러한 지목은 지역별로 다양하게 적용되며, 각 지목에 따라 부동산에 대한 규제와 행정 절차가 달라집니다. 이것을 이해하고 적절히 활용하는 것은 부동산 관련 법률을 준수하고 효과적으로 부동산을 관리하는 데 필수적이며 부동산 시장에서 거래와 투자, 개발 등의 활동에 매우 중요합니다.

 

국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 의한 구분 - 용도지역, 용도지구, 용도구역

우리나라는 과거 80년대 zoning system이 존재하지 않아 난개발이 이루어진 것을 선계획-후개발이라는 체제를 확립하기 위해 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’을 제정하였습니다. 대한민국의 국토는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 의해 용도지역, 용도지구, 용도구역으로 나눕니다. 

 

국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 의한 구분

 

먼저, 용도지역은 도시계획법에 의해 도시의 기능과 특성에 따라 분류된 지역을 말합니다. 용도지역은 도시의 기본 계획을 수립하고, 도시의 발전 방향을 결정하는 데 중요한 역할을 합니다. 예를 들어, 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역 등이 있습니다. 이들 각각의 지역은 특정한 목적에 맞는 건축물의 건설과 토지 이용이 허용됩니다. 주거지역에서는 주택이나 아파트 등 주거용 건물이 주로 건설되고, 상업지역에서는 상업 시설이나 상가가 주로 위치합니다.

 

다음으로 '용도지구'에 대해 살펴보겠습니다. 용도지구는 용도지역을 더 세분화하여 특정한 용도에 맞게 구역을 나눈 것을 말합니다. 용도지구는 토지의 이용 방향과 제한 사항을 구체적으로 결정하는 데 중요한 역할을 합니다. 예를 들어, 주거용지, 상업용지, 산업용지 등으로 구분될 수 있고 주거지역 내에서는 일반주거지구, 중저층주거지구, 고층주거지구 등으로 세분화될 수 있습니다. 이러한 용도지구별로 건축물의 층수나 용적률 등에 대한 제한이 다르게 적용됩니다.

 

마지막으로 '용도구역'에 대해 설명하겠습니다. 용도구역은 지도상으로 구분되어 있는 특정 지역을 말합니다. 이는 도시 또는 지역의 특정 부분에 대한 용도를 구분하기 위해 사용됩니다. 주로 지도 상에 색상이나 패턴으로 표시되어 해당 지역이 어떤 용도로 사용되는지를 나타냅니다. 예를 들어, 주거구역, 상업구역, 산업구역 등이 있습니다. 이는 토지의 용도를 효율적으로 관리하고, 토지 이용의 균형을 유지하는 데 중요한 역할을 합니다. 용도구역은 주변 환경과 지역의 특성에 따라 정의되며, 건축물의 종류와 높이, 용도 등을 규제하는 데에 활용됩니다.

 

용적률과 건폐율

용적률과 건폐율은 부동산의 이용 가능한 면적을 결정하고, 건물의 형태와 규모를 조절하는 데 사용됩니다.

 

먼저 '용적률'에 대해 설명하겠습니다. 용적률은 건축물의 총 연면적을 그 건축물이 지어질 토지의 면적으로 나눈 값으로, 건축물의 용량(부피)을 나타내는 지표입니다. 연면적이란 건물의 모든 층의 면적을 합한 것을 말합니다. 용적률이 높을수록 건물의 용량(부피)이 크다는 것을 의미하며 보다 많은 층수나 높이의 건물을 건설할 수 있게 됩니다.도시계획법에 따라 각 용도지역별로 용적률의 최대치가 정해져 있습니다.

 

거기에 반해, 건폐율은 부지의 총 면적 대비 건물이 차지하는 실제 지상 면적의 비율을 의미합니다. 즉, 부지에 실제로 건물이 얼마나 많이 위치하는지를 나타내는 지표입니다. 건폐율은 건축물의 1층 바닥 면적을 그 건축물이 지어질 토지의 면적으로 나눈 값으로, 토지의 면적 중 얼마나 건물로 덮여 있는지를 나타내는 지표입니다. 건폐율이 높을수록 토지의 대부분이 건물로 덮여 있다는 것을 의미하며,  건폐율이 높을수록 건물이 부지를 더 많이 차지하므로, 부지 내에 여유 공간이 줄어들게 됩니다. 이는 부지 내의 개발 가능한 면적을 제한하는 요소로 작용할 수 있습니다.

 

용적률과 건폐율은 도시의 발전과 건축물의 형태를 조절하고, 주변 환경을 고려하여 부동산의 적절한 이용을 촉진하는 데에 중요한 역할을 합니다. 이들은 도시 계획 및 관리에 있어서 중요한 지표로 사용되며, 부동산 개발 및 건설에 관련된 법률과 규제에 반영됩니다. 예를 들어, 주거 지역에서는 보다 높은 용적률을 허용하여 주택 밀도를 증가시키거나, 상업 지역에서는 더 높은 건폐율을 허용하여 상업 시설의 밀집도를 높일 수 있습니다.

또한, 이들은 부동산의 가치를 결정하는 중요한 요소로, 토지의 이용 효율과 건물의 가치를 평가하는 데 사용됩니다.