부동산 시장의 개념과 부동산 경기의 이해

부동산 시장의 개념

부동산 시장이란 매수자와 매도자가 자발적인 재화의 교환이 이루어지는 곳을 말합니다. 하지만 부동산 시장은 부동산에 대한 수요와 공급이 만나는 시장과 부동산이 거래되는 지리적 장소를 말하며, 부동산이라는 재화와 권리의 교환, 가액결정, 경쟁적 이용에 따른 공간분배/이용의 결정, 수요와 공급의 조절을 위해 의도된 곳입니다.

 

부동산 시장의 개념

 

부동산 시장은 두가지 경향을 가지고 있습니다
첫째 부동산이 가지고 있는 부동성때문에 공간의 작용 범위가 일정 지역에 한정됩니다. 둘째 시장이 특정한 지역에 국한되는 지역성을 가지고 있습니다. 부동산의 지역적 개별성 때문에 차이가 발생합니다. 전국적으로 토지의 가격이 변화가 없는 흐름인 시기에도 신도시 등 개발사업을 하는 특정 지역은 개별적으로 지가가 상승합니다.

부동산 시장은 부동산의 움직이지 않고 위치를 변경할 수 없는 특징때문에 부동산 현장 활동이 중요하고, 상품처럼 전시를 할 수 없습니다. 또한 지방 시장의 경우 수요와 시장 참여자가 한정적이기 때문에 공급이 유연하지 못합니다. 그렇기 때문에 부동산 시장은 금리, 정책, 개발 등의 작은 변화에도 수요공급의 균형이 바뀌는 특징이 있습니다. 시장에서 부동산에 대한 수요가 발생해도 공급이 고정되어 있어 실제 공급까지는 많은 시간이 필요합니다.

 

부동산 시장은 부동산의 물리적 특징때문에 불완전 경쟁 시장이 형성됩니다. 부동산 시장의 참여자가 소수이기 때문에 독점, 과점, 독점적 경쟁을 하게 됩니다. 그리고 그 시장 참여자는 제한적인 시장정보를 가지고 있어 가격 결정이 왜곡되고 수급의 상호 작용이 불완전합니다. 또한 정부의 시장 개입이 자주 일어나고 구매 빈도가 높지 않은 특성을 가지고 있습니다.

 

부동산 시장의 특성

부동산은 그 크기와 가격 때문에 쉽게 사고 팔 수 없는 특성이 있기 때문에 '유동성'이 낮습니다. 이로 인해 부동산 시장은 유동성이 낮아, 가격 변동이 크고, 시장의 변화에 빠르게 반응하지 못하는 특성을 가지고 있습니다. 그리고 부동산의 가치는 그 위치에 따라 크게 달라집니다. 도시 중심부의 부동산과 외곽의 부동산, 상업지역의 부동산과 주거지역의 부동산은 그 가치가 크게 다르며, 이는 부동산 시장의 복잡성을 더합니다.이것은 지리적 위치의 고정성때문에 거래되는 시장이 한정되는 특징과도 연관성이 있습니다. 이러한 개별성과 지리적 위치의 고정성은 부동산 거래의 표준화를 어렵게 합니다. 부동산의 수요,공급의 균형을 못이루게 하는 이유이기도 합니다. 부동산 시장에서의 공급부족은 단기간 수요공급의 불균형을 만들고 이로 인해 가격이 왜곡되어 형성됩니다. 부동산의 정확한 매물과 가격 정보를 얻기 위해서는 거래 비용이 발생합니다.

 

주택의 필터현상은 소득 계층에 따라 주택이 상하로 이동하는 현상으로 주택 순환과정을 말합니다. 중/고소득층에서 주택취득의 분위기를 조성하여 주택금융을 지원하고, 중/고소득층이 이사하여 생기는 빈집을 더 낮은 소득층에게 제공하여 나타나는 현상을 주택필터과정이라고 합니다. 주택의 필터과정이 긍정적으로 작동하면 주거의 질이 개선되는 장점이 있습니다.저소득계층이 사용하던 주택이 재개발등으로 고소득층의 사용으로 전환되는 현상을 상향필터라고 하고 고소득계층이 사용하던 주택이 저소득층의 사용으로 전환되는 현상은 하향필터라고 합니다.

 

부동산에 대한 여러가지 정보는 부동산 시장에서 가치의 중요한 기준이 됩니다. 그렇게 때문에 부동산에 대한 새로운 정보가 얼마나 빠르게 부동산 가치에 반영되는가를 나타내는 것을 시장의 효율성이라고 합니다. 부동산에 관한 새로운 정보가 빠르게 부동산 가치에 반영되는 시장을 효율적시장이라고 합니다. 부동산시장이 효율적이라는 것은 수익의 변화가 예측되는 즉시 반영된다는 것을 의미합니다. 예를 들어 새로운 택지가 개발되는 정보가 전달되는 순간 부동산 가격이 급변하는 것을 효율적시장이라고 할 수 있습니다 미국의 경제학자 유진파마(Eugene Fama)의 효율적 시장 이론을 부동산시장에 적용해 보면 정보가 부동산 가치에 반영되는 정도에 따라 약성 효율적 시장, 준강성 효율적 시장, 강성 효율적시장으로 나눌 수 있습니다. 약성 효율적 시장은 과거의 데이터를 통해 정상이윤 이상의 초과 이윤을 만들 수 없는 시장을 말합니다.  준강성효율시장은 현재 공표된 정보를 토대로 시장가치의 변동을 분석하는 기본적 분석을 통하여 투자를 하더라도 새로운 정보가 공표되면 즉시 시장 가치에 반영되기 때문에 새로운 정보로 정상 이윤 이상의 초과 이윤을 만들 수 없는 시장입니다. 마지막으로 강성 효율적시장은 모든 정보에 의한 가치가 반영된 시장. 어떤 정보를 이용하더라도 이미 가치가 반영되어 있기 때문에 정상이윤 이상의 초과이윤을 얻을 수 없는 시장입니다.

 

부동산 경기의 이해

부동산 경기의 순환은 부동산 시장의 활동이 일정한 주기를 가지고 반복되는 현상을 말합니다. 부동산 경기의 순환이라는 개념은 경제학에서 파생된 것으로, '경기 순환'이라는 개념을 부동산 시장에 적용한 것입니다. 경기 순환이란 경제 활동이 일정한 주기를 가지고 확장(상승)과 축소(하락)를 반복하는 현상을 말합니다. 마찬가지로, 부동산 경기의 순환도 부동산 시장의 확장(물가 상승, 건설 활동 증가 등)과 축소(물가 하락, 건설 활동 감소 등)를 반복합니다. 

부동산 경기 순환 국면은 상향시장, 후퇴시장, 하향시장, 회복시장, 안정시장으로 나눌 수 있습니다.  상향시장은 일반경기의 확장국면에 해당 되는 부동산 시장이 활발해지는 호황 시기입니다. 부동산은 종류와 크기에 관계없이 활발히 거래되어 가격이 최고점에 달합니다. 시장 참여자가 많고 가격이 경쟁적으로 상승하여, 이전 거래가격은 새로운 거래가격의 하한선이 되기도 합니다. 하지만 언젠가는 후퇴할 시장입니다. 후퇴시장은 고점에서 하향시장으로 후퇴하는 시장입니다. 거래가 감소하고 가격상승이 중된되는 현상이 나타나고 진행속도가 빠른 특징이 있습니다. 하향시장은 일반경기가 최저점에 이르는 시장으로 점점 저점과 가깝게 됩니다. 거래가 적고, 부동산 가격 상승이 둔화되거나 보합세를 유지하거나 하락합니다. 회복시장은 최저점에서 상향시장에 이르는 국면의 시장입니다. 하락을 멈추고 상승을 시작하는 상승국면입니다. 경기 회복은 개별 또는 지역별로 일어나는 것이 보통입니다. 안정시장은 부동산 경기가 안정되는 시기입니다. 위치가 좋고 규모가 작은 주택이 거래가 됩니다. 하방경직성이라는 특징으로 인해 나타나는 특유의 시장. 안정시장을 형성하는 계층은 신규수요와 임대수요층으로 주택이 긴급히 요구되는 수요층입니다.