리츠의 특징과 종류

리츠(Real Estate Investment Trusts, REITs)는 다수의 투자자로부터 자금을 모아 부동산이나 부동산 관련 증권에 투자 및 운영을하고, 그 수익을 투자자에게 배분하는 간접 부동산간전투자기구인 주식회사를 말합니다. 즉 리츠는 부동산투자를 전문으로 하는 뮤추얼 펀드로 다수의 간접투자자로부터 투자금을 위탁받아 부동산자산 등에 투자하고 그 부동산으로부터 발행하는 수익금을 투자자에게 배당하는 회사를 말합니다.

이러한 리츠의 주요 목적은 일반 투자자들에게 부동산 투자 기회 제공하고 부동산 시장 가격을 안정화하며 건설 산업 활성화 및 건설 경기 침체를 극복하는데 기여하는데 있습니다.

리츠 주식은 주로 증권거래소에 상장되어 주식으로 거래되는 부동산 증권 상품입니다. 리츠는 부동산에 투자하지만 리츠 주식은 자본시장과의 통합을 통해 금융주 형태로 상장되기 때문에 기존 신탁이나 협동부동산펀드보다 유동성과 유동성이 높은 투자수단입니다. 그리고 부동산과 금융상품의 특성이 혼합되어 있기 때문에 부동산 업계뿐만 아니라 자본시장 관계자, 기관투자가들로부터도 관심이 높습니다.

 

리츠의 특징과 종류

리츠의 특징

리츠는 다수 투자자 구조를 갖고 있어 개별 투자자들이 모인 펀드 형태로 운영되며 최저자본금 준비기간까지 영업인가를 받은날로부터 1년 6개월 이내 발행주식 총수의 30% 이상을 일반인의 청약에 제공하는 특징을 가지고 있습니다. 총자산의 70% 이상을 부동산 및 부동산 관련 증권에 투자하며 운용 수익과 매각 수익을 투자자에게 배분합니다. 리츠는 「부동산투자회사법」에 따라 설립 및 운영되며 이외에는 상법이 적용됩니다.

이러한 특성을 지닌 리츠는 전문적인 자산관리를 통해 안정적이고 높은 수익을 창출할 수 있습니다. 또한, 부동산 자산의 물리적 특성상 투자가치 하락 위험이 낮고 안정적이며, 주식거래를 통해 언제든지 투자금을 회수할 수 있는 유동성이 있습니다. 리츠의 또 다른 장점은 이익분배율이 90%를 초과하면 법인세가 면제된다는 점입니다. 리츠는 주식과 채권의 중간적인 성격을 갖고 있다고 할 수 있습니다. 경기침체와 저금리 등의 시장상황에서 매우 매력적인 상품이라 할 수 있습니다. 일반적으로 주식은 결산공시나 기업공시 등을 통해 시장에서 큰 가격변동을 보이는 경우가 많지만, 리츠의 경우 임대수익이 임차인으로부터 조달되는 큰 수입원이므로, 투자목적이 현실적이고 안정적인 공급으로 인해 , 주가 변동이 적은 상품입니다. 반면, 리츠 역시 전문경영인과 일반투자자 간의 정보격차로 인해 역선택 위험이 있고, 부동산 자산의 특성상 유동성이 제한되어 단기 매도가 어렵다는 단점도 가지고 있습니다. 금리 상승기에는 REIT에 투자할 때 자산 가치 하락으로 인한 손실 위험과 전문 관리 수수료 및 관리 비용으로 인한 운영 비용 부담을 고려해야합니다.하락으로 인한 손실 위험과 전문 관리 수수료 및 관리 비용으로 인한 운영 비용 부담을 고려해야합니다.

리츠의 종류

리츠는 다양한 유형으로 분류되며, 이는 투자대상, 환매여부, 존속기한에 따라 결정됩니다.투자 대상에 따라 지분형, 모기지형, 혼합형으로 구분될 수 있으며, 환매 가능성에 따라 환매 가능개방형과 환매 금지폐쇄형으로 나뉩니다.리츠의 초기에는 주로 지분형이었으나, 정착단계에서는 모기지형이 중요시되었으나, 현재는 다시 지분형의 중요성이 증대되고 있습니다.

지분형 리츠(Equity REITs)는 총자산의 75% 이상을 부동산 소유권에 투자하는 리츠로 오피스, 리테일, 호텔, 주거, 물류/산업 등 다양한 유형의 부동산을 보유하고 세입자에게 임대하는 방식으로 운영됩니다. 지분형 리츠는 부동산 임대료 수익을 통해 안정적인 배당금을 제공하는 것이 특징입니다.

모기지형 리츠(Mortgage REITs)는 총자산의 75% 이상을 부동산 담보 대출에 투자하는 리츠입니다. 부동산 담보 대출을 통해 발생하는 이자 수익을 배당금으로 제공하며 다른 리츠 유형에 비해 상대적으로 높은 배당 수익률을 제공하지만, 금리 변동성에 더 큰 영향을 받습니다.

혼합형 리츠(Hybrid REITs)는 지분형 리츠와 모기지형 리츠의 특성을 모두 가지고 있는 리츠입니다. 부동산 직접 소유와 부동산 담보 대출을 병행하여, 부동산 가치 상승과 이자 수익을 모두 누릴 수 있고 다양한 투자 전략을 통해 안정적인 수익을 추구할 수 있지만, 운용 복잡성이 높은 편입니다.

또한 환매 가능 여부에 따른 분류 중 개방형 리츠는 투자자 환매에 언제든지 대응하고 추가 자금 조달이 가능하다는 특징이 있습니다. 새로운 투자 기회가 발견되면 신주를 발행하고 매각할 수 있습니다. 폐쇄형 리츠는 최초 공모 과정에서 대중에게 제공되는 주식 수를 제한하여 향후 주주 희석 가능성을 제거함으로써 주주를 보호합니다. 투자자가 직접 자사주 매입을 요청할 수 없고, 공모로 조달한 수익금 전액을 유가증권시장 매각을 통해 재활용하는 방법에도 제한이 있어 추가 증자는 없습니다. 리츠는 존속기한이 있는지 여부에 따라 기간 한정 리츠와 무기한 리츠의 두 가지 유형으로 나눌 수 있습니다. 무기한 리츠의 경우 무기한으로 운영되며 고정된 수명이 없는 리츠입니다. 기간 한정 리츠는 일정 기간이 지나면 자산을 매각하고 매각 대금을 투자자에게 분배하는 방식으로, 일반적으로 자산 수명은 10~15년입니다. 기한부 리츠의 가장 큰 문제점은 자산 처분 시 시장 상황에 큰 영향을 받는다는 점이다. 우세한 시장 상황이 고금리, 저임대일 경우 자산 처분을 연기해야 ​​할 수 있으며 결과적으로 리츠의 종료 날짜가 연장될 수 있습니다.