부동산금융의 재원조달 방법과 목적에 의한 구분

부동산 금융의 재원조달 방법에 의한 구분

부동산 금융은 부동산 시장에서 자금을 조달하는 방법에 따라 여러가지 형태로 구분될 수 있습니다. 이를 재원조달 방법 관점에서 설명하면 크게 부채금융과 지분금융으로 나눌 수 있습니다. 

부채금융이란 기업이나 개인이 미래에 다른 실체에게 경제적 자원을 이전해야 할 현재의 의무를 말하며, 대출 등과 같이 타인의 자본을 조달하는 방식입니다. 이는 유동부채와 비유동부채로 나뉩니다. 금융부채는 저당금융(모기지), 프로젝트파이낸싱, 신탁증서담보대출, 주탁상환사채, 회사채, 저당권담보부증권 등이 있습니다.

 

부동산 금융의 종류

 

저당금융(모기지)는 가장 일반적인 부채금융방식으로 부동산 구매를 위해 은행이나 금융기관으로부터 대출받는 방식입니다. 부동산을 담보로 제공하면서 저당권을 설정하고 자금을 대출받은 뒤 일정 기간 동안 원금과 이자를 상환합니다. 

프로젝트파이낸싱(Project Financing)은 대규모 프로젝트 사업주가 설립한 프로젝트 회사가 프로젝트의 신용도나 담보 대신 사업계획, 수익성 등을 보고 장래의 현금흐름을 담보로 금융기관으로부터 자금을 대출받아 조달하는 부채금융방식입니다. 

신탁증서담보대출은 신탁회사에 부동산을 담보로 위탁한 후 담보신탁증서로 금융기관에 대출을 받는 방법으로 신탁회사가 대출 채권을 관리하여 편리한 장점이 있습니다. 또한 모기지 대출에 비해 등록 비용이 저렴하고, 신탁등기를 통해 부동산 소유권이 신탁회사로 이전되어 제3자 채권으로부터 보호되고, 신탁 기간 중 추가 대출이 용이하고 절차가 용이한 장점이 있습니다.

주택상환채권은 주택 건설 회사가 발행하는 채권으로, 일정 기간 후 주택으로 상환받을 수 있는 채권입니다. 또한 선분양 방식으로 자금을 조달하고 주택으로 상환받을 수 있는 특징이 있어, 부동산 개발 프로젝트에 활용되고 있습니다. 발행자가 현금 상환 옵션을 부여할 수 있으며 한국토지주택공사와 등록 사업자가 발행할 수 있습니다.

회사채는 부동산 회사가 자금을 마련하기 위해 발행하는 채권이며, 주택상환채권 역시 회사챙의 일종입니다.

저당권담보부증권(MBS)은 금융기관이 대출자의 주택에 저당권을 설정하고 이를 기반으로 발행하는 증권입니다. 증권화된 자금을 바탕으로 새로운 주택 구입자에게 대출을 제공할 수 있으며, 저당권담보부증권 발행을 통해 대출 시장에 다양한 상품 제공이 가능하다는 특징이 있습니다.

 

지분금융(Equity Financing)은 기업에서 주식을 발행하거나 지분권을 매각하여 자기자본을 조달하는 방식으로 지분금융을 통해 조달한 자금에 대한 상환의무가 없습니다. 대표적으로 주식투자, 부동산 신디케이트, 리츠(REITs), 조인트벤처 등이 있고 개인 투자자도 지분금융에 참여할 수 있습니다. 지분금융에 참여한 투자자는 기업의 위험과 수익을 함께 공유하며, 부채 금융에 비해 상대적으로 낮은 금리를 제공하는 특징이 있습니다.

리츠(REITs)는 부동산투자회사법에 따라 주식을 발행하고 자금을 조달하는 방식입니다. 부동산 투자 목적으로 주식이나 유상증자를 공모하여 자금을 조달합니다.

부동산 신디케이트는 여러 명의 투자자가 공동으로 부동산 프로젝트에 참여하는 것을 말합니다. 다수의 투자자가 참여하여 투자 위험을 분산시킬 수 있고, 개인 투자자가 단독으로 투자하기 어려운 대형 부동산 프로젝트에 참여할 수 있습니다. 부동산 신디케이트는 부동산 취득, 개발, 관리, 매각 등 다양한 투자 전략을 포함할 수 있습니다.

조인트벤처는 조인트 벤처는 두 개 이상의 기업이나 개인이 공동으로 소유하고 통제하는 사업체를 의미합니다. 참여 기업들은 투자, 운영, 이익 등을 공동으로 분담하며 위험과 이익을 함께 공유하고, 기업들의 전략적 제휴를 통해 시너지 효과를 창출하는 것이 목적입니다.

 

부동산 금융의 재원조달 목적에 의한 구분

부동산 금융을 재원조달의 목적으로도 구분할 수 있습니다.

주택금융은 통상적으로 서민들이 내집마련을 하기 위한 금융으로 주택수요자를 위한 금융으로 인식되고 있습니다. 이러한 저소득층과 중산층의 주거복지 향상을 위해 주택구입자금 및 전세자금 대출 등을 지원하는 기관인 주택금융공사는 내부 규정에 따라 자금 수요가 있을 때 필요한 자금을 조달하여 주택금융 사업을 운영합니다. 또한 주택금융공사는 정책모기지 사업에 사회적 채권 수익금을 배분하고 있으며, 이용 내역을 관리하고 있습니다. 

건축대부는 주택공급 확대 및 건설 촉진을 위해 건설업자의 자금을 지원하는 공급자 금융을 말합니다. 건축대부의 대부기간은 건축기간에 국한되고, 이자율이 높은 편입니다. 그리고 건설기간 동안  건설의 안정성 확보를 위해 총 민간투자의 20% 이상의 자기자본 비율을 유지해야 합니다.