역모기지의 효용과 리스크

역모기지는 경제활동을 할 수 없는 고령자가 소유한 주택 등 부동산은 가지고 있지만 지속가능한 경제능력이 없을 때 부동산을 매도하지 않고 부동산 자산을 담보로 대출을 받는 금융상품으로 계약된 내용에 따라 생활비를 제공하고 노후에 안정된 거주생활을 보장하는 것을 목적으로합니다. 역모기지를 통해 고령자는 주택의 자산가치를 현금화하여 생활자금으로 활용할 수 있고 고령자의 주거안정과 생활안정을 도모하는 데 기여합니다.

 

역모기지

 

역모기지의 효용

역모기지는 주택을 담보로 대출을 받되, 대출 상환은 사망 시 또는 주택 매도 시 이루어지는 특징을 가지고 있습니다. 대출 시 채무자의 신용도를 고려하지 않고 주택 가치를 기준으로 대출 한도를 결정하고 대출 상환 시 주택 시장 평균 가치를 기준으로 하므로 주택 효용가치와 무관합니다.  이를 통해 고령자는 주택을 담보로 생활자금을 확보할 수 있으며, 대출 상환 부담도 완화됩니다.

 

역모기지는 개인적 효용과 사회적 효용를 가지고 있습니다. 개인적 효용으로는 역모기지가 정상적으로 활용되면 부동산의 소유개념을 충족하면서 사는 동안 현금 유용성을 누릴 수 있습니다. 뿐만 아니라 주택을 담보로 생활자금을 확보한다는 것은 고령자의  노후 생활에 안정감을 줄 수 있고, 주택 매도의 개념이 아니기 때문에 평생 주거 보장이라는 장점을 가지고 있습니다. 뿐만 아니라 일반 대출과는 달리 대출 상환 부담이 낮아 재무적 부담이 줄어듭니다.

 

사회적 효용은 고령자가 보유한 부동산을 활용하여 스스로 복지에 활용한다는 점에서 나라의 복지예산 절감효과를 얻을 수 있으며 이 부분을 다른 예산으로 사용가능하다는 점입니다.

하지만 역모기지 활용 시 다음과 같은 고려사항도 있습니다: 조기 종결에 따른 매도로 자본이득 실현의 기회가 상실될 수 있으며 주택 가치 대비하여 높은 대출 상환이 부담으로 느껴질 수 있습니다.  월 지급금 산정 시에는 미래 주택가격 상승률을 충분히 고려해야합니다.

 

역모기지의 리스크

역모기지는 여러가지 리스크를 가지고 있는데 생존확률에 대한 리스크, 금리변동 리스크, 주택가격변동 리스크 등이 있습니다.

이중 공급자 측면의 리스크를 살펴보겠습니다. 생존확률 리스크(또는 장수 리스크)는 역모기 이용자의 대출계약기간보다 더 장수한 경우에 발생하는 리스크를 말합니다. 

금리위험는 대출 기간 동안 금리 변동에 따른 손실 위험을 말하는데 금리 상승으로 담보부족이 예상보다 조기에 발생하는 상황입니다.

교차리스크대출 만기 시 주택 가치가 대출 잔액을 초과하는 경우, 금융기관이 손실을 입을 수 있는 위험을 말합니다.

역선택 리스크은 건강한 고령자일수록 역모기지 가입을 기피하여 위험 고객이 편중되는 리스크입니다.  이러한 리스크를 효과적으로 관리하기 위해서는 적절한 보증 체계 마련이 필요합니다.

 

역모기지를 이용하는수요자 입장에서도 다음과 같은 리스크가 존재합니다. 

대출비용 상승 리스크는 대출기간 중에는 원금과 이자를 전혀 상환하지 않는 역모기지 상품의 특성으로 생기는 리스크입니다. 즉, 모기지 종료 시의 잔존 가치를 고려하면 대출원리금의 총액의 규모가 굉장히 많이 커집니다. 대출 상황 시점에  금리가 높아진다면 대출원금과 이자가 증가하여 전체적인 상환액이 높아져 부동산가격보다도 상회하는 경우가 발생할 수 있습니다. 반대로 부동산 가격이 하락한다면 담보부족이 발생하여 전체 상환액이 부족해질 수도 있습니다.

세제리스크는 세법상의 제한을 말하는데 부동산매매시 발생하는 취득세, 양도소득세를 줄여서 실질 대출 금리가 낮아져야 한다. 이러한 역모기지 관련 정보의 부족으로 인해 잘못된 의사결정을 내리게 되는 것은 정보부족리스크라고 정의할 수 있습니다. 따라서 고령자는 역모기지 활용 시 이러한 리스크를 충분히 고려하고, 전문가의 조언을 구해야 합니다.

 

주택연금과 농지연금

우리나라에서는 고령자의 주거안정과 생활안정을 위해 주택연금과 농지연금이라는 두 가지 역모기지 제도를 운영하고 있습니다.

주택연금은 2007년에 도임된 공적 역모기지제도로 고령자가 소유한 주택을 담보로 노후생활자금을 연금 형태로 지급받는 제도입니다. 주택연금은 한국주택금융공사가 운영하며, 만 60세 이상 고령자가 가입할 수 있습니다. 주택연금 가입자는 주택을 담보로 제공하고 매월 연금을 지급받게 됩니다. 고령자에게 평생 동안 생활안정과 주거안정을 보장하기 위한 취지로 도입된 금융상품입니다. 주택연금은 가입자가 담보로 제공한 주택에 종신토록 거주하며 월지급금을 종신토록 받는 것을 보장하는 것이 가장 큰 특징입니다.

농지연금 농지연금은 고령 농업인이 소유한 농지를 담보로 노후생활자금을 연금 형태로 지급받는 제도입니다.  한국농어촌공사가 운영하며, 만 65세 이상 고령 농업인이 가입할 수 있습니다. 농지연금 가입자는 농지를 담보로 제공하고 매월 연금을 지급받게 됩니다. 2011년에 시작된 농지연금은 주택연금과 동일하게 종신지급이 보장되며, 연금채무상환 시 담보물 처분으로 상환하고 총재무액이 담보가치를 초과하더라도 채무는 담보가치 범위 이내로 제한됩니다.