부동산 간접투자와 증권화 그리고 자산유동화

부동산에 직접 투자하는 것이 아닌 부동산 간접투자와 부동산 증권화는 부동산 관련 자산에 투자하기 위한 대안적인 수단입니다. 부동산 간접투자와 부동산 증권화는 부동산 시장에 대한 접근성을 향상시키고 투자자들에게 보다 많은 투자 기회를 부여한다는 장점을 갖고 있습니다.

 

부동산 간접투자와 증권화

부동산 간접투자

부동산 간접투자란 부동산을 직접 소유하거나 관리하지 않고, 부동산 투자 전문 기업이나 기관에 자금을 투자하여 간접적으로 부동산에 투자하는 투자자를 말합니다. 부동산 간접투자는 다음과 같은 형태로 이루어질 수 있습니다.

 

부동산투자회사는 부동산 자산을 소유하고 관리하는 회사로, 일반 투자자는 주식투자회사를 통해 간접적으로 부동산에 투자할 수 있습니다. 부동산투자회사는 부동산 임대 또는 판매 수익으로 배당금을 얻습니다. 

 

부동산펀드는 부동산에 직접 투자하지 않고, 부동산 투자를 목적으로 설립된 펀드에 돈을 투자한다. 부동산 펀드에는 부동산개발자금, 부동산관리자금 등 다양한 종류가 있습니다. 투자자는 이러한 펀드에 투자하여 부동산 시장에 간접적으로 투자할 수 있습니다.

 

부동산 간접투자의 장점은 투자자가 직접 부동산을 관리하거나 유지해야 하는 번거로움을 피할 수 있고 소액으로도 부동산 시장에 참여할 수 있어 접근성이 높다는 점입니다. 또한 다양한 자산에 투자하여 리크스를 분산시킬 수 있습니다. 다만, 부동산간접투자는 부동산시장 변동에 영향을 받을 수 있으며, 펀드나 기업의 운용실적 등 시장 상황에 따라 투자 수익률의 변동성이 있을 수 있으며, 수익률이 보장되지 않습니다. 투자 결정 시 부동산투자회사나 펀드의 운용 방식과 수수료 구조를 반드시 확인해야 합니다.

 

부동산 증권화

부동산 증권화란 부동산 자산을 금융상품으로 판매하는 것을 말합니다. 이는 부동산 자산 유동화를 통해 투자자에게 부동산 투자 기회를 제공하고, 부동산 소유자에게도 자산 유동화 기회를 제공합니다. 부동산 증권화의 대표적인 형태는 다음과 같습니다.

 

부동산 투자 신탁은 부동산 자산에 대한 투자, 보유 및 관리를 목적으로 설립된 회사입니다. 부동산 투자 신탁은 투자자에게 주식을 통해 자산 배당을 받을 수 있는 기회를 제공하고, 부동산 시장에 간접적으로 투자할 수 있는 기회를 제공합니다. 

 

부동산 채권은 부동산 프로젝트나 개발을 위해 발행된 채무 증권으로, 투자자는 채권을 구매하여 이자 수익을 얻을 수 있습니다. 부동산채권은 부동산 개발업자나 건설회사가 발행하며, 투자자는 채권을 통해 부동산 시장에 간접적으로 투자할 수 있다.

 

부동산 증권화는 부동산 자산의 유동성을 높이고, 새로운 투자 자금을 유치할 수 있는 장점이 있습니다. 또한 증권화로 인해 리스크가 분산되며, 투자자는 자신의 투자 성향에 맞는 증권을 선택할 수 있습니다. 하지만 부동산 시장의 변동성과 연계되어 리스크가 존재합니다. 증권의 구조와 관련된 복잡성으로 인해 투자 결정 시 충분한 정보를 바탕으로 해야 합니다.

 

부동산 증권화와 기존 금융방법과의 차이

부동산 증권화는 유동성의 확보, 자본비용의 절감, 리스크의 분산 같은 여러 이점을 제공합니다. 이에 반해, 기존 금융 방식은 접근성과 포용성의 한계, 투자 상품의 유동성 한계 등의 문제점을 가지고 있습니다. 부동산 증권화는 이러한 기존 금융 시스템의 한계를 극복하고 부동산 시장과 금융 시장을 연결하는 중요한 역할을 할 수 있습니다.

 

부동산 증권화와 기존 금융방법과의 차이는 다음과 같습니다.

첫째, 자산보유자나 차입자가 특수목적회사에 양도한 자산에 대하여 특수목적회사가 유가증권을 담보로 발행하기 때문에 원자산 보유자가 파산하더라도 원리금 상환은 자산의 신용상태에 따라 달라입니다. 특수 목적 회사가 보유하고 있으며, 목적지 회사는 신용 위험을 부담하므로 자산 보유자의 신용 위험과 관련이 없습니다. 

둘째, 특수목적회사가 발행한 증권에 대한 원리금 상환은 전적으로 특수목적회사로 이전된 자산의 현금흐름에 달려 있습니다.

셋째, 자산 보유자나 차용자가 자산을 양도했기 때문에 해당 자산은 대차대조표에 부채로 기록되지 않습니다.

넷째, 특수목적회사로 이전되는 자산은 대개 다수의 채권이나 자산의 집합체이기 때문에 포트폴리오 효과로 인해 개별 채권의 위험이 서로 상쇄되어 전체적인 위험이 감소됩니다.

 

자산유동화

자산유동화란 기업이나 금융기관이 보유하고 있는 다양한 자산을 바탕으로 유가증권을 발행하고 이를 통해 자금을 조달하는 과정을 말합니다. 이 과정에서 비유동성 자산은 유동성이 높은 증권으로 전환되어 시장에서 거래될 수 있습니다. 이러한 자산 유동화에는 밀접하게 관련된 부동산, 매출 채권, 유가 증권, 모기지 채권 및 다양한 재산권이 포함됩니다. 자산유동화의 핵심은 부동산 가치는 있지만 상대적으로 유동성이 낮은 자산을 기반으로 자금을 조달하는 것입니다.

 

자산유동화증권은 크게 ABS(Asset-Backed Securities), MBS(Mortgage Backed Securities), CDO(Collateralized Debt Obligations) 로 구분됩니다. 이러한 증권의 발행은 자산의 특성에 따라 다양한 형태로 나타나며, 발행자는 이를 통해 자금 조달 수단을 다양화하고, 신용도보다 높은 신용 등급을 받을 수 있는 장점을 가집니다

 

자산유동화는 금융기관과 기업에 중요한 영향을 미칩니다. 이를 통해 기업과 금융기관은 조기에 유동성에 접근하고 더 넓은 범위의 투자자로부터 자금을 조달할 수 있습니다. 또한, 증권화 과정에서 신용보강 등의 구조적 설계를 통해 증권의 안정성을 제고할 수도 있습니다. 자산유동화는 금융분야에서 매우 중요한 개념으로, 비유동자산을 유동화함으로써 시장유동성을 높이는 데 도움을 줍니다. 이 프로세스는 금융기관과 기업에 보다 유연하고 다양한 자금 조달 채널을 제공하며 경제적 효율성과 금융 안정성을 향상시키는 데 중요한 역할을 합니다. 따라서 자산유동화는 현대 금융시장의 기본 요소 중 하나가 되었습니다.