모기지론과 MBS

모기지론(mortgage loan)은 주택 구매를 위해 은행이나 금융기관으로부터 주택을 담보로 주택저당증권을 발행하여 대출받는 장기 대출 상품입니다. 주택을 담보로 제공하고 장기간에 걸쳐 분할 상환하는 것이 특징입니다. 일반적으로 대출 기간은 10년에서 30년 사이이며, 대출 금리와 한도가 다양합니다. 

 

모기지론의 장점과 단점

모기지론의 장점과 단점

모기지론은 여러가지 장점이 있습니다. 모기지론을 통해 자금이 부족한 사람도 주택을 구매할 수 있어 주택 구매 기회를 확대해주는 장점이 있습니다. 주택구매수요자는 장기주택담보대출을 받아 집을 산 뒤 장기간에 걸쳐 원금과 이자를 분할하여 상환하기때문에 보통 집값의 30%만 가지고 주택을 살 수 있습니다.  기존 주택 담보대출이 3~5년에 원급을 상환해야하는 조건이지만 모기지론은 15~30년의 대출 기간 동안 원리금균등분할상환 또는 원금균등분할상환조건으로 장기적으로 자금을 운용할 수 있습니다.

또한 모기지론은 장기 대출이 가능하여 장기 저금리 혜택을 받을 수 있으며 모기지론 이자 납부 금액에 대해 세금 공제 혜택을 받을 수 있습니다.이로 인해 주택구매수요자는 주택 가치 상승으로 인한 자산 증식 효과를 기대할 수 있습니다. 청년 또는 신혼부부의 경우 정부가 한시적인 정책으로 40년 이상의 장기 모지기론을 도입하기도 했습니다.

 

금융기관의 입장에서도 모기지론은 긍정적인 효과가 있습니다. 일반 대출이 만기가 될 때까지 자금이 묶이는 것과 달리 모기지론을 실행할 때 취득한 저당권을 담보로 하는 MBS(증권)을 발행해  다른 대출 자금을 마련할 수 있습니다. 그리고 주택저당채권 매각, MBS, Swap 등을 통해 대출 보유에 따른 대손발생 등 신용위험과 금리 위험을 제거할 수 있는 장점이 있습니다.

금융기관뿐 아니라 MBS에 투자한 투자자에게 이익이 주어지며 MBS 발행으로 마련된 자금이 주택구입자금대출, 전세자금대출, 중도금대출, 임대아파트 건설 등에 사용되기 때문에 국민들의 주거안정과 재산형성에 크게 기여한다는 장점도 있습니다.

 

이러한 여러가지 모기지론의 장점과 더불어 문제점이 존재합니다.

모기지론을 처음 실행 시 계약금, 중도금, 취득세 등 초기 비용이 많이 발생하기도 하고, 장기간 상환해야 하므로 상환 부담이 크며, 금리 변동에 따른 위험이 있습니다. 그리고 대출 심사 기준이 까다로워 대출 승인이 어려울 수 있습니다. 주택 가치 하락 시 담보 가치가 낮아져 대출 상환에 어려움이 발생할 수 있습니다. 

유가와 환율 그리고 세계 경제 상황 등 여러가지 대외변수로 인해 고금리가 장기화 되는 요즘 시기에는 가계부채가 증가함으로 최약계층의 리스크가 증가하고 있습니다. 이자부담으로 대출금을 갚을 여력이 부족해 강제경매, 임의경매가 늘어나기도 합니다.

 

RMBS와 CMBS

MBS (Mortgage Backed Securities)는 주택담보대출을 기초자산으로 하는 유동화 증권을 말하며 금융기관이 주택담보대출을 모아 증권화하여 투자자에게 판매하는 상품입니다. 이것은 주택담보대출의 원리금 상환 현금흐름을 기반으로 하므로, 안정적인 수익을 제공고 또한 부동산 시장 분산을 통해 안전한 투자 수단이 됩니다. MBS는 다양한 투자자에게 안정적인 현금흐름을 제공한다는 장점이 있습니다.

이러한 MBS는 주거용 부동산을 대상으로 하는 RMBS (Residential Mortgage Backed Securities)와 상업용 부동산을 대상으로 하는 CMBS (Commercial Mortgage Backed Securities)로 구분할 수 있습니다. RMBS는 주거용 주택담보대출을 기초자산으로 하는 유동화증권이라면, CMBS는 상업용 부동산 담보대출을 기초자산으로 하는 유동화 증권으로 다양한 신용등급을 지닌 상업용 모기지를 유동화한 후 투자자에게 판매하는 구조화채권입니다.

 

RMBS는 모기지 원금과 이자 상환의 현금 흐름을 기반으로 하기 때문에 수익률이 안정적입니다. 그러나 국내 민간금융기관의 주택담보대출 구조는 복잡하고 RMBS 발행비용이 증가하는 단점이 있습니다. CMBS는 상업용 부동산 담보대출의 원리금 현금흐름을 기반으로 안정적인 수익을 제공합니다. 또한 기업은 재무구조 개선을 위해 CMBS를 발행하여 다양한 자금 조달 방법을 확보할 수도 있습니다. 그러나 CMBS는 신용위험이 높기 때문에 신중한 신용평가가 필요합니다. RMBS는 주택담보대출의 대출금액이 작아서 자산과 주택담보대출을 유동화하는 차주가 많은 반면, CMBS는 개인대출이 많아 차주와 담보가 적은 차주로 구성됩니다. RMBS에서는 유동화채권의 원리금을 차용자에게 부과하는 대출원금과 이자상환을 통해 상환합니다. 다만, CMBS의 이자는 담보부재산의 임대수입을 통해 얻고, 원금은 해당 부동산을 담보로 대출금을 재융자하거나 부동산을 매각하여 상환하는 방식입니다. CMBS는 주택담보대출의 특성상 조기상환위험이 낮으며, RMBS의 유동화자산은 소액대출채권으로 구성되어 있으며, 조기상환비율은 이자율에 민감하므로 만기단축, 연장위험에 직면합니다. 

 

일반적으로 MBS, RMBS, CMBS는 모두 부동산담보대출을 기반으로 한 유동화증권이지만, 각각 주택담보대출과 상업용 부동산담보대출을 기반으로 한다는 점에서 차이점이 있습니다. 이들 상품은 안정적인 수익을 갖고 있지만 복잡한 발행구조와 신용리스크 등의 문제점도 안고 있습니다.